相続した土地を売却した場合の税金の計算って複雑でよく分らないですよね。3年以内に売却した方が良いとか、3,000万円の特別控除が使えるなど、さまざまな情報が飛び交っています。
この記事では、相続した土地を売却する場合の税金の算出方法を分かりやすく解説しましたので、ご参考にしてください。
相続した土地の売却時にかかる税金（譲渡所得）の具体的な計算方法
①取得費
相続したときの土地の評価額ではなく、両親が購入したときの価格となります。もし、土地の取得費が分からない場合は、売却価格の5％を取得費として計算します。
仮に、売却金額が1,000万円なら50万円を取得費とします。
②諸経費
仲介手数料など、譲渡にあたり必要になった諸経費を加えます。諸経費の9割以上は、売却時の不動産仲介手数料となります。仲介手数料は速算式で「売却価格 × 0.033(税込:3.3%) + 6万円」で計算します。
仮に、売却金額が1,000万円なら仲介手数料は39万円となります。
③支払相続税の一部
相続発生後、3年10ヶ月以内に相続した不動産を売却する場合に限り、取得費に加算できる特例です。ただし、相続税を払った人しか受けれません。相続税が0円であれば加算できませんのでご注意ください。
- あなたの相続税額：40万円
- 相続した土地の評価額：3,000万円
- あなたの相続財産合計：4,000万円
計算すると…
30万円(加算額) = 40万円(相続税額) × 3,000万円(土地評価額) ÷ 4,000万円(相続財産合計)
よって、30万円を①の取得費にプラスできます。
この計算式です。課税対象額を算出できたら、後は下の表に当てはめるだけです。尚、相続税は土地を含めた相続合計財産で計算するため、土地だけの相続税を計算することはできません。
| 課税対象額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1000万円以下 | 10% | – |
| 3000万円以下 | 15% | 50万円 |
| 5000万円以下 | 20% | 200万円 |
| 1億円以下 | 30% | 700万円 |
| 2億円以下 | 40% | 1200万円 |
| 3億円以下 | 45% | 2700万円 |
| 6億円以下 | 50% | 4200万円 |
| 6億円超 | 55% | 7200万円 |
- 相続人：母・長男・長女
- 父の遺産総額：8,000万円(土地含めた相続財産)
- 基礎控除額：4,800万円(3,000万円 + 600万円 × 3人)
- 母： 3,200万円 × 1/2 = 1,600万円
- 長男： 3,200万円 × 1/4 = 800万円
- 長女： 3,200万円 × 1/4 = 800万円
- 母： 1,600万円 × 税率15% – 50万円 = 190万円
- 長男： 800万円 × 税率10% = 80万円
- 長女： 800万円 × 税率10% = 80万円
よって、家族の相続税の総額は350万円となります。
それでは、下記のケースで実際の譲渡所得の税額を計算してみましょう。
- 土地の売却価格：1,000万円
- 土地の取得費：50万円
- 仲介手数料などの諸経費：40万円（仲介手数料39万円 + 印紙税・登録免許税1万円）
- 取得費加算特例：30万円
880万円(譲渡所得) = 1,000万円 – (50万円 + 40万円 + 30万円)
この880万円に対して税率をかけた金額が実際に支払う税額となります。税率は、土地の所有期間で変わってきます。前所有者が取得した日から現在までの所有期間が5年超なら税率は約20%、5年未満なら税率は約40%となります。相続してからの所有期間ではありません。
最終税額は下記の通りです
- 5年超：880万円 × 20% = 176万円
- 5年未満：880万円 × 40% = 352万円
この金額を、売却した翌年の2月16日～3月15日に確定申告をした後に、所得税・住民税として納税します。
・相続開始時に亡くなった人が1人で住んでいたこと
・一定の耐震基準になるようにリフォームするか、建物を取り壊して売却すること
・売却代金が1億円以下になること
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正確な税額は土地の売却価格が分らなければ算出できません。そのため、下記の流れで土地の売却価格算出・税金計算・売却まで進めたらOKですよ。
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