相続した土地を売却した場合の税金は?

相続した土地を売却した場合の税金はいくら?

相続税を払ったのに、相続した土地を売れば更に所得税がかかるの?と思われるかもしれませんが、売却益が出れば他の所得と分離して所得税は支払わなければいけません。

支払いまでの流れ

ただ、相続した土地を売却する際の税金の計算って今いちよく分らないですよね。3年以内に売却した方がいいとか、3,000万円の特別控除が使えるなど、さまざまな情報が飛び交っています。

土地は所有しているだけで固定資産税を支払わなければいけないので、すぐに売却できるよう税金の仕組みを理解した上で売却のステップまで進んでくださいね。

相続した土地の売却益にかかる税金(譲渡所得)の具体的な計算方法

①取得費

相続したときの土地の評価額ではなく、両親が購入したときの価格となります。もし、土地の取得費が分からない場合は、売却価格の5%を取得費として計算します。

仮に、売却金額が1,000万円なら50万円を取得費とします。

②諸経費

仲介手数料など、譲渡にあたり必要になった諸経費を加えます。諸経費の9割以上は、売却時の不動産仲介手数料となります。仲介手数料は速算式で「売却価格 × 0.033(税込:3.3%) + 6万円」で計算します。

仮に、売却金額が1,000万円なら仲介手数料は39万円となります。

③支払相続税の一部

相続発生後、3年10ヶ月以内に相続した不動産を売却する場合に限り、取得費に加算できる特例です。相続した土地は3年以内に売却したほうがいいと言われる理由がこの特定の存在です。

ただし、相続税を払った人しか受けれません。相続税が0円であれば加算できませんのでご注意ください。

例えば、このケースで計算してみましょう
  • あなたの相続税額:40万円
  • 相続した土地の評価額:3,000万円
  • あなたの相続財産合計:4,000万円

計算すると…
30万円(加算額) = 40万円(相続税額) × 3,000万円(土地評価額) ÷ 4,000万円(相続財産合計)

よって、30万円を①の取得費にプラスできます。

この計算式です。課税対象額を算出できたら、後は下の表に当てはめるだけです。尚、相続税は土地を含めた相続合計財産で計算するため、土地だけの相続税を計算することはできません。

課税対象額税率控除額
1000万円以下10%
3000万円以下15%50万円
5000万円以下20%200万円
1億円以下30%700万円
2億円以下40%1200万円
3億円以下45%2700万円
6億円以下50%4200万円
6億円超55%7200万円
例えば、このケースで計算してみましょう
  • 相続人:母・長男・長女
  • 父の遺産総額:8,000万円(土地含めた相続財産)
  • 基礎控除額:4,800万円(3,000万円 + 600万円 × 3人)

STEP.1
課税対象額を計算
課税対象額は3,200万円(8,000万円 – 4,800万円)となります。
STEP.2
遺産分割する

  • 母:  3,200万円 × 1/2 = 1,600万円
  • 長男: 3,200万円 × 1/4 = 800万円
  • 長女: 3,200万円 × 1/4 = 800万円

STEP.3
相続税を計算
※先ほどの表をもとに計算。

  • 母:  1,600万円 × 税率15% – 50万円 = 190万円
  • 長男: 800万円 × 税率10% = 80万円
  • 長女: 800万円 × 税率10% = 80万円

よって、家族の相続税の総額は350万円となります。

MEMO
相続人全員の合意があれば遺産分割せず、例えば長男が100%、相続することもできます。その場合でも、課税対象額3,200万円で計算するため、長男の相続税は440万円となります。

それでは、下記のケースで実際の譲渡所得の税額を計算してみましょう。

  • 土地の売却価格:1,000万円
  • 土地の取得費:50万円
  • 仲介手数料などの諸経費:40万円(仲介手数料39万円 + 印紙税・登録免許税1万円)
  • 取得費加算特例:30万円

880万円(譲渡所得) = 1,000万円 – (50万円 + 40万円 + 30万円)

この880万円に対して税率をかけた金額が実際に支払う税額となります。税率は、土地の所有期間で変わってきます。前所有者が取得した日から現在までの所有期間が5年超なら税率は約20%、5年未満なら税率は約40%となります。相続してからの所有期間ではありません。

最終税額は下記の通りです

  • 5年超:880万円 × 20% = 176万円
  • 5年未満:880万円 × 40% = 352万円

この金額を、売却した翌年の2月16日~3月15日に確定申告をした後に、所得税・住民税として納税します。

MEMO
あなたが両親と同居していた家屋・土地を売却する場合は、譲渡所得から3,000万円を控除できます。ただし、別居していたり土地のみの売却では適用されません。相続後に別居していた自宅を売却する場合の適用条件は下記をチェック。

・昭和56年5月31日以前に建築された一戸建てであること
・相続開始時に亡くなった人が1人で住んでいたこと
・一定の耐震基準になるようにリフォームするか、建物を取り壊して売却すること
・売却代金が1億円以下になること

不動産査定サイトを使えば手元に残るお金を増やすことができる!

正確な税額は土地の売却価格が分らなければ算出できません。そのため、下記の流れで土地の売却価格算出・税金計算・売却まで進めたらOKですよ。

STEP.1
1分で不動産の売却価格をチェック

売却価格(時価)は「今、売ったらいくらになるか?」を調べるのですが、ここでは、下記の査定サイト「イエウール」を使います。全国で1,900社以上の優良不動産会社と提携しており、信頼と実績があります。

>>https://ieul.jp/(公式)

あなたが調べたい土地の情報などを入力していくことで、最終的に売却価格が判明します。売却価格を調べたらステップ2に進みましょう!

STEP.2
税金を計算後、金額次第で売却する
上述した計算式で譲渡所得の税額を計算した後、最も高い金額をつけてくれた業者に売却依頼しましょう。

1社1社に依頼して査定してもらうのは面倒ですし、1社だけではその査定価格が適正価格か判断できないため、高く売却したいなら一括で複数社に査定依頼できるイエウールの利用は必須です。

1社だけに査定依頼するより確実にメリットがあるので、とりあえず、イエウールで土地を査定してみましょう。

土地は所有しているだけで、年間1.4%の固定資産税を払わなくてはいけません。評価額1,000万円の土地の相続なら、1年に課される税金は14万円です。

そのため、売却するなら早いほうが良いですよ。

>>とりあえず、土地の売却価格を調べてみる

※あくまでも机上査定のため、家族にも内緒で査定できます。
MEMO
正確な評価額が知りたい場合は、最後の「訪問査定を希望しますか?」の項目で「はい」を選択したらOKです。

>>とりあえず、土地の価格を調べてみる

相続した土地の売却の流れ
STEP.1
相続する土地を相続登記する
土地が死亡名義のままでは売却できないため、必須の手続きです。この「所有権移転登記」が完了してはじめて、自由に売却することができます。
STEP.2
不動産会社に売却依頼をする
一社の不動産会社に依頼するのではなく、複数社に一括査定依頼することで高値で売却できます。
STEP.3
購入者決定後、再度土地の名義を変更する
STEP.4
売却時に発生する不動産売却益をチェックする
売却金額より、亡くなった方が購入したときの費用の方が高ければ、不動産譲渡所得は0円になります。
STEP.5
確定申告・納税する
不動産譲渡所得が発生した場合、売却した翌年の2月16日~3月15日に確定申告をして所得税を納税します。住民税は確定申告後の5月に納付書が自宅に届き次第、支払います。

>>とりあえず、土地の売却価格を調べてみる